12月底。

林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿；

他现在终于知道：前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了，这TMD伤身体啊！

他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！

“老板，人都到齐了，该开会了！”助理走了进来，恭敬地说道。

“好，我马上到！”

林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，决定还是要趁着年轻，多赚一点钱。

等将来自己年龄大了，投资环境也不好了，那时候想赚钱都困难了。

来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，眼睛随着林祖辉移动而转移视线。

林祖辉来到董事长位置上，严肃地说道：“会议开始！梁董事先向大家汇报一下——公司的情况！”

梁真勋点点头，他早有准备，公司的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。

“当前，新时代地产内部资产重估为16.5亿，债务为5.12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元……收租物业资产值占公司的62％，而且收租物业分散且很杂，运营成本高……公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平……公司目前市值为13.9亿，已经排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速……”

听完梁真勋的话，一些高管本想高兴的拍掌，不过一看林祖辉的脸色，就知道不合时宜。

林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静地说道：“大家来说说公司目前的问题有那些！”

今天这个会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。

陈斌率先说道：“我来说说发展物业的问题吧！新时代地产虽然今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备……土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。”

这裏涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！

林祖辉点点头，没有表态。

这时候，高毅也说道：“公司的收租物业也有一些问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高……我们可以尝试出售一些住宅物业，去增加公司的土地储备。”

高毅没有因为自己分管收租物业，而不顾公司的大局。

接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！

林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：

“看来今天这个会议开的很及时，找出了不少公司的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。”

“首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们今天购买的物业，那就是相当划算。”

林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。

但林祖辉敢，因为他知道后面没有大暴跌了；

“八七股灾”后，地产整体下跌10％至15％，新界换地证下跌三成；

“八九股灾”后，地产整体下跌25％至30％，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。

总结起来，没有1982年的大暴跌40％以上，五成负债率完全可以接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要一些花言巧语了。

“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。”

第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。

“最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。”