因为他知道，前世黑石在2007年收购一家300多亿美金的地产公司，然后感觉到财务压力或危机感，仅两个月就出售了200多亿美金的物业；因为绝大多数人是没有危机感意识的，黑石放出风声后，各大地产商就像疯狗一样，纷纷挑选自己喜欢的骨头。

……

一周后，史蒂文等人已经准备好了收购“切尔西地产”方案和资料。

这个切尔西地产属于REIT（不动产投资信托基金），也就意味着他没有“老板”，只要价格合理，他们就会出售。

而此时，美国工厂直销中心的所有权构成经历了戏剧性的变化，REIT统治了直销中心市场，切尔西地产、坦格尔工厂直销中心、第一零售和地平线集团大约拥有这个市场总出租面积的75％。

其中切尔西地产拥有总出租面积122万平方尺，全球总计46个奥特莱斯，平均面积达2.65万平方尺。

林祖辉亲自过参与这次收购，毕竟价值在35～45亿美金区间，而且又是一个新领域，他也想趁机学习一下。

收购前，他说道：“此次收购，尽可能全部采用贷款模式，富利集团虽然账上还有不少现金流，但毕竟后续还得发展。”

杜尔和史蒂文点点头，本来接下来就是要全部采用贷款模式。

史蒂文说道：“好，我马上带队去洽谈收购。”

对于商业谈判，史蒂文他觉得自己这一方还是有优势的，毕竟现在美国刚从911事件缓过来，如果价格合理，REIT方是不会犹豫的。

而他受老板的影响，对于未来欧美经济和地产业非常乐观，心中就有了优势。

……

史蒂文带着团队，约见了切尔西地产的REIT方，以及切尔西地产的管理层，双方在会议室展开第二次谈判。

从前面的一次谈判来看，REIT方有意出售，只是看价格能不能要得更高一点。

至于切尔西地产的管理层们，其实没有选择权和决定权的，不过他们对于交易一事也是热衷的，毕竟大树底下好乘凉。

富利集团在欧美地产界大名鼎鼎，可是十足的明星巨无霸地产集团，虽然背后是华资，但管理层几乎清一色的欧美人才。正因为如此，这个集团才没有“水土不服”，也是因此，林祖辉被评为世纪最佳管理者。

“威尔先生，对于收购切尔西地产，我们非常有诚意，这次我们带来了新的报价，它值42亿美金（包括债务）。按照市场对切尔西地产的估价，这已经产生了10％以上的溢价。”

REIT方的负责人威尔依旧不满意这个报价，说道：“你们似乎没有计算企业附加的价格，切尔西地产目前是奥特莱斯界的NO.1，目前还在扩张中。如果价格太廉价，我们何不继续发展下去，卖出更高的价格呢！”

史蒂文笑着说道：“我们总不能以未来的价格，买下现在的资产吧！”

双方一番交锋，都比较有诚意，但最终还是价格上达不成一致。

……

林祖辉得知第二谈判的结果后，思考一番对史蒂文说道：“切尔西地产虽然是奥特莱斯的NO.1，但是第二名坦格尔工厂直销中心和他的场所面积很接近，就是第三名的‘第一零售’也是落后不多。”

史蒂文作为跟着他多年的大将，不仅忠心（来源神秘的人格魅力），重要的是能力非常突出，他很快明白林祖辉要表达的意思。

“BOSS的意思是，我们放出试着和坦格尔工厂直销中心接触，再放出风声？”

“可以这样，但是要同时和切尔西地产谈判，毕竟舆论不会起到决定性贡献，只能作为助力。至于价格方面，可以继续做出让步。”

有时候购买资产就是如此，不能因为微小的价值，而错过优良的资产。

史蒂文明白林祖辉的意思，说道：“没问题，这一次谈判其实也快取得进展了。”

林祖辉点点头，说道：“后续我就不参与了，大权在你手里！”

“好的，BOSS”

买贵与否，其实他这个老板都没法决定，毕竟他是想买下来，但又不是直接参与收购。所以，价格就是控制在史蒂文等高管手里。

大家这些年的共事，已经建立了足够的信任。

当然，类似这样的事情也有些不愉快，但不是在林祖辉的企业里，而是李超人的企业里；据说马世民离职前，李超人有对马世民当年高价购买赫斯基有些不满，当然这是媒体的报道。

至于林祖辉对手下们谈判有没有不满过，他可以对自己说，从来没有不满过，甚至都没有在意过；更甚至，他还觉得手下们帮他省了不少钱，如果是他来谈判，溢价会更多，毕竟眼光长远，相反不会省当下那点。

……

果不其然，在富利集团和切尔西地产REIT方的第三次谈判中，双方很快达成了交易意向。

之所以如此顺利，首先是富利集团同意以43.8美金（包含债务）进行收购，这个价格离REIT方虽然还有一两亿美金的差距，但是他们也不是不能接受；

其次，听闻富利集团在和谈坦格尔工厂直销中心接触，REIT方也担心这个交易彻底作废；

最后，当然是此时欧美经济还不是特别明朗，价格有赚就可以出手了。

……

富利集团“高调”进入奥特莱斯的事情，很快被美国媒体报道出来，有媒体再次把林祖辉形容成“美国地产大王”。

当然，高调不是林祖辉的本愿，但是“切尔西地产”作为奥特莱斯界的老大，自然是备受关注；而且富利集团也是行业的霸主，一举一动都受到关注。

好在，商业地产领域几乎不会受到政治影响，除非两国关系特别交恶。前世在2015～2017年时期，Z资企业一年要在美国花100亿美金购买商业地产。而目前，雷曼等美国地产投资公司，也有大举投资华夏的地产业。

在林祖辉的想法里，地产就是新时代集团的核心中的核心，只要集团负债率低，那就是稳妥的收租佬。

至于2020年以前，林祖辉也只是会套现部分地产，而不会大举清空。